Wolfsburger Büromarktbericht 2019

Gute Aussichten für langfristige Investmenterfolge

Während des 2. Gewerbeimmobilien­Partnertreffens der WMG am 24. Juni 2019 wurde der „Büromarkt Wolfsburg – Marktbericht 2019“ vorgestellt. Im Auftrag der WMG und unterstützt von der Sparkasse hat das unabhängige Immobilien­Analyseunternehmen bulwiengesa AG in einer umfassenden Bestands­ und Datenanalyse die wesentlichen Parameter zum Wolfsburger Büro­ und gewerblichen Immobilienmarkt zusammengetragen. Der Bericht enthält wichtige Daten zu Lagen und Preisen und gibt regionalen Akteuren und Investoren Handlungsempfehlungen und Ausblicke auf den Wirtschaftsstandort Wolfsburg. „In den letzten zehn Jahren wurden im Durchschnitt jährlich 20.000 qm an Büroflächen dazu gebaut – das ist für eine Stadt in der Größe Wolfsburgs sehr viel“, erklärt Thomas Werner, Abteilungsleiter Wirtschaftsförderung. „Dennoch wissen wir um die Knappheit der bestehenden Flächen und reagieren als WMG in unserer beratenden Funktion auf die Büromarktsituation in Wolfsburg mit unseren Erfahrungswerten und Einschätzungen. Unser Anspruch ist es, Interessierte mit einem präzisen und aktuellen Überblick über den Markt und seine Potenziale zu versorgen. Jetzt können wir auf der Grundlage dieser Daten unsere Aktivitäten als Wirtschaftsförderer noch präziser ausrichten und die Immobilienwirtschaft wirtschaftlich noch besser beraten.“

Rahmenbedingungen

Im ersten Schritt hält der aktuelle Büromarktbericht die Ausgangssituation fest: „Anhaltend positive Fundamentaldaten werden die lokale Wirtschaft auch in den kommenden Jahren weiterflorieren lassen. Neben dem prosperierenden Wohnungs­ und Gewerbeflächenmarkt ist auch der Büromarkt durch ein stetiges Wachstum und einen zunehmenden Bedeutungsgewinn gekennzeichnet, der insbesondere vor dem Hintergrund der zwischen Volkswagen und der Stadt Wolfsburg vereinbarten Kooperation zu #WolfsburgDigital einen wesentlichen Bedeutungszuwachs erfahren dürfte. Diese Aussichten machen Investments auf dem Wolfsburger Immobilienmarkt auch langfristig attraktiv. Die Büromarktentwicklung in Wolfsburg stellt sich insgesamt äußerst positiv dar. Das hohe Neubauvolumen in Verbindung mit geringen Leerständen und steigenden Mieten untermauert die Bedeutung des Segments für den lokalen Immobilienmarkt. Insbesondere die geringen Leerstände in der City und den stark nachgefragten Bürozentren wirken sich spürbar auf das Marktgeschehen aus. So bewegt sich das Mietniveau dort in der Spitze mittlerweile bei rund 14 Euro/ qm und übertrifft damit das Niveau einiger B­Städte deutlich. Im regionalen Vergleich stellt Wolfsburg zwar einen verhältnismäßig kleinen, gleichzeitig aber enorm dynamischen Markt dar. In den wesentlichen Parametern übersteigt die Marktentwicklung der Stadt die der Vergleichsstandorte spürbar und dokumentiert die überdurchschnittliche Marktperformance der letzten zehn Jahre. Dies macht Wolfsburg zu einem ausgesprochen attraktiven Investmentstandort mit einem ausgewogenen Rendite­Risiko­Profil.

Begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten und geringer Leerstand

Die geringe Leerstandsquote von 4,1 Prozent in Verbindung mit den knappen Flächenpotenzialen – Wolfsburg weist kurzfristig lediglich ein verfügbares Flächenpotenzial von rund 15.500 qm (Brutto-Grundfläche, BGF), mittelfristig von rund 40.000 qm (BGF) auf – bietet dem Büromarkt allerdings nur eingeschränkten Spielraum für seine zukünftige Entwicklung. Besonders in der Innenstadt sind die identifizierten Potenziale begrenzt und oftmals zu kleinteilig.

Büromarkt Wolfsburg ist angespannt

Dem Flächenmangel geschuldet, finden Flächengesuche kaum mehr geeignete Angebote (…) Wolfsburg benötigt daher dringend neue Flächen, um den Gesuchen der Marktteilnehmer gerecht zu werden und als Standort weiterhin attraktiv zu bleiben. Neue Büroflächen sind dabei primär in innerstädtischen Lagen anzusiedeln, da die zukünftigen Nutzer nach einem urbanen Umfeld mit moderner Infrastruktur suchen. Die Entwickler aktueller Projekte haben diesen Bedarf erkannt und bauen in den gefragten Lagen mit den geforderten Qualitäten. Dennoch reicht die derzeitige Bautätigkeit nicht aus, um die Nachfragesteigerung zu befriedigen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktparameter sollten bis ins Jahr 2023 rund 100.000 qm (MFG = Mietfläche für gewerblichen Raum) an neuer Bürofläche bereitgestellt werden.

Neue Flächenausweisungen nötig

Hohes Entwicklungspotenzial, teils auch mit großer Außenwirkung, besitzt die Achse entlang der Heinrich-NordhoffStraße. Der dortige Korridor bietet die Möglichkeit für ein neues Stadtquartier, von dem aus weitere Impulse hinsichtlich der zukünftigen Stadtplanung sowie -gestaltung ausgehen können. (…) Die überragende Bedeutung des VolkswagenKonzerns für den Wirtschaftsstandort unddamit auch für den lokalen und regionalen Immobilienmarkt wird die Fortentwicklung des Büromarktes weiter entscheidend mitprägen. Ebenso bietet diese Konstellation vielfältige Chancen für die gesamte Stadtentwicklung, wie sie bundesweit nur in Wolfsburg zu finden sind.“ Mit Blick auf die vorliegenden Daten ergänzt Thomas Werner: „Der Büromarktbericht unterstreicht die Erkenntnisse der strategischen Handlungsempfehlungen für eine gemeinsame Stadtentwicklung, die auch das Urban Land Institute Germany in seinem Abschlussreport 2018 veröffentlicht hat. Er bestätigt unsere Erfahrungswerte und hilft uns, die richtigen Impulse für die Weiterentwicklung des Standorts zu geben. Wir benötigen dringend Büroflächen in zentralen Bereichen und müssen diese zügig entwickeln. Dazu wollen wir unsere Beratungskompetenz und unser Fachwissen in die Planungsprozesse einbringen.“

Der Wolfsburger Büromarktbericht steht unter www.wmg-wolfsburg.de/publikationen zum Download bereit.