Stabiler Büromarkt mit Zukunftspotenzialen
Nachfrage tendiert zukünftig zu modernen Büroimmobilien
Wandelnde Rahmenbedingungen wie veränderte Arbeitsweisen, hybride Arbeitsmodelle und der Konsolidierungsdruck vieler Unternehmen wirken auf den Büromarkt insgesamt sowie auf die Bedarfe und Anforderungen an Büroimmobilien. Für alle Seiten – von Gebäudeeigentümerin, -nutzerin, Mitarbeitende, aber auch der Stadtentwicklung – entstehen daraus Herausforderungen, die es gemeinsam zu lösen gilt.
Andreas Völker, Managing Direktor bei BNP Paribas Real Estate Consult (BNPP REC), sagt: „Die aktuelle Entwicklung auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt zeigt deutlich, dass keine andere Kennzahl so stark mit der konjunkturellen Entwicklung korreliert wie die Büroflächennachfrage. Zwar sind die positiven und negativen wirtschaftlichen Einflussfaktoren insbesondere im globalen Kontext als sehr vielschichtig und unberechenbar zu beschreiben, insgesamt ist aus heutiger Sicht jedoch von einer allmählichen Erholung im Jahresverlauf 2025 auszugehen.“
Wie es sich auf dem Wolfsburger Büromarkt verhält, hat die WMG nun in einem Büromarktbericht veröffentlicht. Gemeinsam mit BNPP REC wurden in einer umfassenden Bestands- und Datenanalyse in 2024 die wesentlichen Parameter zum Büromarkt zusammengetragen und analysiert. Schließlich lag die letzte Vollerhebung mehr als fünf Jahre zurück und der Markt sah sich verschiedenen Krisen und Veränderungen ausgesetzt. „Die aktuelle Erhebung gibt uns einen fundierten Überblick über den Markt, macht Potenziale sichtbar und liefert uns Impulse für zukünftige Entwicklungen“, erklärt Wirtschaftsdezernent und WMG-Geschäftsführer Jens Hofschröer.
Zur Erhebung des Büroflächenbestands hat die BNPP REC die vorliegenden Daten aus 2018/19 aktualisiert bzw. erweitert, überprüft und ergänzt. Hierfür wurden zunächst Geodaten, das aktuelle 3-D-Gebäudemodell der Stadt Wolfsburg, Hauskoordinaten und Liegenschaftskarten herangezogen. Anschließend folgten eine Recherchephase, Vor-Ort-Besichtigungen aller Büroobjekte und Experteninterviews.
Marktüberblick
Insgesamt umfasst der Flächenbestand im lokalen Marktgebiet 607 Büroobjekte mit einer Bruttogeschossfläche von über einer Million Quadratmetern. Rund die Hälfte des Büroflächenbestands befindet sich in modernen Gebäuden. Gemessen an der Anzahl der Büroobjekte ergibt sich jedoch ein deutlich niedrigerer Anteil moderner Gebäude von nur knapp einem Viertel. Somit verteilt sich ein hoher Anteil des modernen Flächenvolumens auf relativ wenige Immobilien.
Die Entwicklung des Büromarktes ist eng mit der Wirtschaftsstruktur und der städtischen Attraktivität verbunden. Wolfsburg steht für Wirtschaftsstärke und wirtschaftliche Prosperität. Im Büroflächenbestand zeigt sich dies vor allem am hohen Anteil des Flächenvolumens von Single-Tenant-Büroobjekten. Multi-Tenant-Büroobjekte mit einer modernen Gebäudequalität, die vielerorts im Fokus der Nachfrage stehen, kommen in Wolfsburg hingegen auf einen Anteil von nur 25 Prozent. Insgesamt ist der Büroflächenbestand im Marktgebiet mit einer durchschnittlichen Flächen pro Objekt von 1.500 m² als kleinteilig zu bewerten.
Trends und Entwicklungen
Gefragt sind Büroflächen in zentraler Lage. Zukünftig werden sie sich vermehrt von der Peripherie ins Zentrum verlagern. Folgerichtig ist eine Marktspreizung zu beobachten: Mieten in modernen Gebäuden mit guter Erreichbarkeit steigen, während sie sich für Flächen in Randgebieten und mit weniger hoher Gebäudequalität eher verringern. Bei der Mietpreisentwicklung zeichnet sich ein weiteres Mietpreiswachstum ab. Die Spitzenmieten für neue, ESG-konforme Flächen liegen heute in der Innenstadt bereits jenseits der 20-€-Marke. Die Leerstandsquote bewegt sich mit 4,5 Prozent auf einem niedrigen durchschnittlichen Niveau.
Zukunftspotenziale
Wissend der Transformationsprozesse im Automotive-Sektor sorgt die Stadt Wolfsburg u. a. durch den Ausbau des Innovationsstandorts für eine Steigerung der wirtschaftlichen Resilienz. Ein damit einhergehender erhöhter Bedarf an zentral gelegenen, modernen und gut ausgestatteten Büroflächen hebt bestehende Potenziale für den Teilmarkt Innenstadt hervor. Vorhandene Büroflächen können bedarfsgerecht modernisiert oder entsprechende Flächen bei Neubauprojekten einbezogen werden. Die Innenstadtprojekte BRAWO Arkaden, BRAWO City und das Nordkopfquartier Mitte setzen hier bereits an. „Die Marktanalyse bestätigt einen stabilen Büromarkt und zeigt, dass die zeitnahe Realisierung der Innenstadtprojekte für die Entwicklung Wolfsburgs als attraktiver Bürostandort in mehrfacher Hinsicht eine Chance ist“, betont Jens Hofschröer.
Andreas Völker ordnet die Ergebnisse für Wolfsburg ein: „Wolfsburg profitiert von einer klaren Profilierung der Wirtschaftsstruktur. Durch den sich fortsetzenden Transformationsprozess entsteht bei globalen Playern wie Volkswagen ein erhöhter Nachfragedruck nach modernen Arbeitswelten in den besten Mikrolagen des Wolfsburger Büromarktes. Umso wichtiger ist es, dass diese Nachfrageimpulse auf ein entsprechendes Angebot treffen, wozu die umfangreichen Projektentwicklungen in zentralen Lagen einen bedeutenden Beitrag liefern dürften. Im Standortvergleich sieht sich Wolfsburg als attraktiver Arbeitsstandort auch in Zukunft sehr gut aufgestellt.“
Kontakt
WMG Wolfsburg
Nicki Karoß und Nadine Wolters
E-Mail: wirtschaftsfoerderung@wmg-wolfsburg.de